県民共済住宅 住宅ローン交渉過程(JAバンク)

住宅ローンはろうきんに決めていて既に仮審査は通っているのですが最近、気になる住宅ローンを見つけました。JAバンク埼玉です。

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10年固定だが金利が低いJAバンク

ろうきんの住宅ローンは全期間固定金利で保証料込みで3.14%
対して,JAバンク埼玉の住宅ローンは10年固定金利で2%。保証料込みで2.25%
金利差0.89%になります。この金利差,結構大きいのです。

私の場合,1600万円を借り入れする予定なのですが3.14%の時の初回払い込みの時の利息額と2.25%の時の初回払い込みの時の利息額を比較すると金利負担額で1万円以上も違うのです。年で12万円以上,,,これは大きい。

だが,JAバンク埼玉は10年固定金利。今までは絶対条件で全期間固定をあげていました。
私の場合1600万円を20年で返済しようとしています。この時,10年後の残債が約900万円。この時の金利変更が問題。

仮に10年後に金利が5%アップして7.25%になったと仮定します。かなり多めに見ています。このときに備えて毎月貯蓄をしていき200万円を手元資金として準備するとします。

そして,200万円を金利変更時に繰り上げ返済すれば毎月の返済額は変わらなくなり返済総額もろうきんを下回ります。金利情勢によっては他の住宅ローンへの借り換えも考えられます。

10年間で200万円,,不可能な金額ではないと思います。
こんな感じでシュミレーションしました。

このように,期間選択型の金利の場合は金利変更時に現金を用意していれば柔軟に対応できます。

他にもろうきんよりも優れている点があるのも魅力

1)金利はキャンペーン期間中(9月末)までは変わらないで契約時の金利が適用
ろうきんは融資実行日の金利が適用。融資は建物完成時,つまり9月です。それまでに金利が同じかは分からない。むしろ上昇している可能性の方が大きいと思う

2)上棟時に融資が可能
県民共済住宅の場合は上棟後に  %の支払いが必要。ろうきんではつなぎ融資を利用する事になります。当然,余分な金利,手数料が発生。JAではそういった手間,出費が省けます。

3)キャンペーン適用の制約がない
よく給与振込みをしなさいとか公共料金をいくつ以上引き落としにする事といった制約が一切ありません。

4)事務手数料無料
キャンペーン期間中の特典だそうです。ただし,JAに口座を持っていないのでJAへの出資金として1万円が必要とのこと。これを事務手数料無料と考えればいいか。
既に口座を持っている方は必要ありません。

既にろうきんへの仮審査は通っていますがJAにも仮審査を依頼してみます。
上棟は5月末,支払いは1ケ月以内なので5月の金利動向をみてどちらにするか決めたいと思います。

JA住宅ローン打ち合わせ

事前にJAへ電話をして概略の話は聞いていたのですがJAでは住まいごとに担当支所が決まっていて実際に,申し込みを行うのは担当支所になるようです。電話をしたのは私の担当支所外でした。

そこで,詳細の説明を伺うために担当支所へ出向いて話を聞いてきました。農産物直売所以外にJAを利用した事が無かった私は生まれて初めてJAの支所へ行きました。

4/8(土)だったのですがJAでは職員が隔週で土曜日に来ておられるらしく,たまたま融資担当の方の出勤日でしたのでラッキーでした。

住宅ローンのキャンペーン期間中である10年固定金利の事を伺うと
『JAの住宅ローンでは当初10年間は固定金利ですので支払額は変わりませんが10年後にはその時の金利が適用されるので支払額が増える事もありますのでご注意下さい。』
と,いきなり金利変動のリスクについて説明してくれました。
自分の商品のデメリットを真っ先に説明してくれた事に驚きです。
民間の金融機関ではこのような事をするだろうか?

ろうきんはどうだったか?・・・初めから全期間固定でしか考えていないと言っていたので当然,説明はなし。続けて
『他に,金融機関ではご検討されていますか?』
と聞かれたので『ろうきんの全期間固定で3%金利を検討していて既に仮審査は通っています。』と答えました。

すると『ろうきんさんも商売っ気の無い金融機関ですから金利も低く良い住宅ローンを出していますよね。』比較相手を褒めるとはJAさんも商売っ気が無いんじゃない?

(JA融資担当)
『では実際にろうきんさんとJAとでシュミレーションしてみましょうか。借り入れ金額と返済年数を教えてください。』
(私)
『1650万円を20年でお願いします。』
JAでローンを組むとなると土地のローン(ろうきん)は完済して抵当権を外さなければならないのでその分が50万円を多くしています。
(JA融資担当)
『20年でしたら10年固定金利もありですね。10年後のリスクも少なくなります。』
ポイントは10年後の金利が○%だったらろうきんの総返済額が同じになるか,,,つまり○%までリスクをとれるかですね。

結果,10年後の金利が6.4%まで上昇したときにろうきんと総返済額が同じになります。
(JA融資担当)
『ここまで,金利リスクを取れるのでしたらJAでもいいかもしれませんね。』
このシュミレーションでは10年後に繰り上げ返済する予定を入れてません。私は10年後に備えて繰り上げ返済資金を作る予定なので実際にはもっと,リスクを取れます。

う~ん,今の正直な気持ちではJAに動いています。
もちろん,返済期間が30年,35年と言った長期なら迷わずろうきんです。
しかし,金利1%の差は大きいし10年後に金利が高くなったとしても繰り上げ返済でリスクは回避できる。

金利が上がっていくのなら上手に運用すれば繰り上げ返済用資金を1%,2%で運用できるのではないか。もちろん元本保証商品で。

もし,2%で預貯金を運用できればその預貯金は繰り上げ返済をしたのと同様の効果を発揮してなおかつ手元に資金として残っている。

将来,住宅ローンの金利が6%を越えるようなら預貯金の金利は2%ぐらいにはなってもおかしくないのでは?と勝手に思っています。

JA住宅ローン相談会

JAの住宅ローン相談会へ行ってきました。前回の訪問時に詳細な説明を受けていたのでとりわけ相談事があるわけでは無かったのですが,契約前にJA住宅ローン相談会に出席しておくと10年後の固定金利期間終了後に0.1%を優遇してくれるのです。

契約前に出席しておかなければいけないので今しかチャンスが無いので出席してきました。
その中で,『長プラ金利が上昇しているので5月には金利も見直されるかもしれません。長プラが0.5%以上変動すれば金利を見直すのが一般的な金融機関です。』と言っていました。

『キャンペーン期間中は金利は変わらないのではないのでしたっけ?』
と質問すると『大幅な金利情勢の変動があった場合には見直される事もあります。。。。』
ですが,契約時の金利が適用されるのでされるので私の場合,今月契約予定なので特に問題はなさそうです。

いよいよ,金利アップですね。我が家ではギリギリセーフといったところでしょうか。その他に繰り上げ返済について質問してみました。

1)10年の固定期間中は繰り上げ返済不可
2%の低金利なのでこの期間に繰り上げ返済をする予定はないけれど一応聞いてみました。
2%なら現金として持っておいて運用したほうがいいと思います。今後の金利動向と上手に運用すれば2%位で運用できると思います。

2)10年以降は繰り上げ返済可能で手数料は金額不問で一律2100円。但し,10年後の手数料は未定

3)全額繰上げ返済は7年目以降に可能
次回,4/22に必用書類を持って契約に行きます。

JA住宅ローンで希望額が借入れできない??

JAの担当者からありがたくない連絡がありました。

『JAの場合,住宅ローンの融資は必ず振込確認を行わなければいけないので既にお支払い済みの分については融資できなくなってしまいます。これを回避するには,県民共済住宅から一度,口座に返金してもらいJAが融資を行い再度,県民共済住宅へ振り込むといった馬鹿げた手続きをすれば可能なのですが・・・』
本当に馬鹿げています。

今回の話,前回のJA住宅ローン相談会でも話しに上ったのですが振込み伝票の控えがあれば大丈夫でしょうとの事でした。が,実際に確認してみるとこのような結果に。。。

県民共済住宅が一旦,返金に応じてくれるのか設計士さんに相談してみました。
すると
『そのような前例は聞いた事が有りませんね。明日にでも問い合わせて連絡します。』
とのこと。あまり期待は出来ないでしょう。県民共済住宅は結構,支払いにはシビアですので。

JAで満額融資が無理な場合,ろうきんで無担保の住宅ローンで不足分を借りようかなと思っています。とにかく,大事な件なので妻と相談してみます。

JA住宅ローンその後

希望額を借りられない不満はありましたが妻とも話し合い結局,JAの住宅ローンに決めました。もともとJAが融資してくれる中間金と最終支払い(約1400万円)と自己資金でちょうどとんとん位でした。

もしものときに備えて予備費として多めに借入れしようと思っていたので予備費が無くなると言うことになります。ここで,強い味方が登場してくれて実家の母が資金援助をしてくれるのです。ありがとう,お母さん。

この分を予備費として家電,諸費用,外構に当てる事にしたのでJAの住宅ローンだけの借入れとしました。

1400万円借入れ,20年払い,10年固定金利2%が私の住宅ローンになります。
この条件で10年後の残債は770万円。残債が少ないので金利変動のリスクも吸収できるでしょう(と読んでいます。)

JA住宅ローン契約に必要な書類は?

JAの住宅ローンの契約に必要となる書類を取るために市役所,法務局へ行ってきました。
必要な書類は

1)住民票謄本  市役所  200円
家族全員全て記載のもの

2)住民税所得証明書  市役所  200円
給与収入の証明のためです。ろうきんでは源泉徴収でしたがJAでは住民税所得証明書が必要。

3)土地の登記簿謄本  法務局  1000円
1000円って高いきがする。

4)土地の公図  法務局  500円
土地の登記簿謄本,土地の公図は3ケ月以内のもの。法務局の書類って高いね。

その他には
・自動車免許証及び健康保険証
自動車免許証は身元確認,健康保険証は勤続年数の確認ですね。
・工事見積書(写)
・建築工事請負契約書
・建築確認通知書(写)
・建物の図面(配置図,立面図,平面図)

以上です。

JA住宅ローン仮審査してきました

JAへ出向いて必要書類を提出して仮審査の様式に記入してきました。
これで金利は2%確定!!

ろうきんから鞍替えした理由の一番がこれでしたね。申し込み時の金利が適用されること。
一通り記入して特に問題も無く終わりました。

そうそう、融資は結局は中間金、と最終金のみで私の場合は約1400万円です。
このほかにも、JAでは保証料の一括納入分と火災保険(JAの建物更生共済)の10年前払い分もローンに組めるとの事。

保証料は一括で約25万円程度、JAの建物更生共済は30年契約で10年分のみ前払い可能で約100万円。JAの建物更生共済は貯蓄性のある保険なので保険料高いのです。

でも、この建物更生共済の魅力は地震の時の保険料が保険契約額の50%までおりること。
私の場合は建物の契約額が保険料になるので概略1700万円の保険になります。よって、地震の時は最大で850万円が支払い可能。

対して県民共済や全労災の火災共済では最大で300万円まで。この辺は、別途考えます。

一応、仮審査の額には1400万円+25万円(保証)+100万円(建更10年分)とおまけ25万円(キリを良くして)1550万円で申請しました。申請額から下がる分には問題ないですから。

中央ろうきん お断りの連絡

今日、電話にて中央ろうきんに断りの連絡を入れました。連絡を入れて直ぐ終わりって訳には行かないのが面倒なところ。
土地のローンがまだ残っているので土地の抵当権を外すため残債を一括返済しなければいけません。

そこで以下の項目を教えてもらいました。
1)現在の残債:残債は概略65万円とのこと。
2)一括返済時の手数料:手数料は2100円。安くて嬉しい。
3)抵当権抹消にかかる費用(司法書士手数料ですね)
いつもながら思うもったいない費用。紙切れ一枚書いてもらうだけで1万5千円から2万円らしいです。
4)抵当権抹消にかかる日数:約2週間程度

今回はもともとの借り入れが280万円とすくなかったので無担保でも良かったのですが無担保だとその分金利が高く、当時は単純に支払い総額の少ないほうで担保設定としました。でも、差額は数万円。

経験してみて、これぐらいのローンだったら無担保の方が良かったなと思いました。担保があると色々制約があり、設定をはずすと言う手間がかかるから。こういうのも一通り経験してみて判ることですね。ゴールデンウィークの中日に一括返済してきます。

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