県民共済住宅 住宅ローン交渉過程(中央ろうきん)

SBIモーゲージの次は中央ろうきんで検討を開始しました。

スポンサーリンク

中央ろうきん 住宅ローン相談

中央ろうきんにはフラット35と全期間固定ローンがありこの2つに絞って説明を受けてきました。

一番心配であったのがろうきんは労働組合との関係が強い金融機関(詳しい関係についてはしりませんが,労働者のための金融機関との位置付けのようです。)なのでこの先もし,会社を辞める(もちろん,自発的にやめる事はありません。リストラや無理な転勤等があったとき)事態になったときに,住宅ローンの残は一括返済しなければいけないのか?

もし,Yesなら中央ろうきんではローンは組めません。当然ですよね。
答えは,No!でした。一括返済を迫るような事は無いようです。まずはひと安心です。。。

では,中央ろうきんのフラット35と全期間固定ローンの比較にいきます。

1)金利
フラット35の2月度の金利は2.69%,対して全期間固定ローンは3.2%
全期間固定ローンでは優遇金利で0.25%がマイナスになり,保証料はプラス0.19%です。
実質の金利は 3.2 - 0.25 + 0.19=3.14%
が実際の金利です。
但し,金利は貸し出し時点での金利が適用されます。実際に,家が建つのは約半年後。
フラット35はほぼ毎月,金利が変動しているのに対し,て全期間固定ローンは半年以上金利は変わっていないのでこちらの方が安心できます。

2)保証料
フラット35はゼロ,対して全期間固定ローンは一括前払いで16~22万円,金利上乗せで+0.19%
一括前払いと金利上乗せどちらが得なのか?
支払い総額で見れば金利上乗せの方が少ないとのことです。しかし,一括前払いでは後々繰り上げ返済をして支払い期間が短くなったとしても,例えば支払い期間が30年から25年になったとして残りの5年分の保証料を返還してもらったときに,手数料が多く引かれ返還率が著しく悪いとの事です。
繰り上げ返済を予定しているのならば金利上乗せの方が有利です。

3)繰上げ返済手数料
フラット35,全期間固定ローンともにゼロ。
但し,フラット35は100万円~なのに対し全期間固定ローンでは金額はいくらでもOK

4)団体信用生命保険
フラット35はSBIモーゲージと同様。
1000万円を金利3%で借りて30年の返済期間,元利均等返済とすると
1年目で28,100円(年払い)

対して,全期間固定ローンでは掛け金は中央ろうきん負担なので無料!!
毎年、数万円払うものが無料!!これは大きいですよ。

5)火災保険
フラット35,全期間固定ローンともに別途加入。

6)融資手数料
フラット35,全期間固定ローンともに10,500円。
この金額は会員料金です。会員以外ですと31,500円になります。
労働組合に加入している人が会員となります,
つなぎ融資費用、土地の抵当権にからむ借り換え費用については後日、報告します。

土地のローン分を一括借り替えた時に発生する費用は?

土地のローンを4年前に280万円借入れ,土地に抵当権をつけました。その残があと1年で金額にして約70万円。

この費用を新築のローンに一本化したときに掛かる費用はフラット35と全期間固定ローンでどのくらい違うのかを比べます。

1)フラット35で一本化した場合。
フラット35では土地,建物に住宅金融公庫を第一順位の抵当権をつけます。現在,土地抵当権の第一順位は中央ろうきん。

という事は,中央ろうきんの順位を1位から2位へ変更するため土地の抵当権解除費用と再設定費用が掛かってきます。私の場合,抵当権解除費用が約2万円,再設定費用が約5万円となり合計で約7万円の出費となるようです。

2)全期間固定ローンで一本化した場合。
この場合は土地の抵当権順位変動も無く土地のローンを終了となるため抵当権の解除費用約2万円のみの出費となります。抵当権の順位を変えるだけでも結構な出費になるのですね~。
5万円の追加費用はけっこう痛い。。。

保証料の金利上乗せ分はいったい,総額でいくらなのか?

中央ろうきんでは保証料は金利上乗せと一括前払いが選択できます。全期間固定金利型の場合,金利上乗せで+0.19%。

これって,一体いくら総額で払っているのか?金利上乗せ前後での支払い総額を比べてみましょう!!

私の場合,予定している借入額は1600万円。これを20年返済としています。

まず,金利上乗せ前では2.95%の金利となります。
この条件では
月額;8万8千円
年額;106万円
総額;2120万円 --(1)

対して金利上乗せ後では2.95+0.19%=3.14%
この条件では
月額;8万9千円
年額;107万8千円
総額;2156万6千円 --(2)
*ボーナス払いを無しとして計算

差額として
(2)-(1)=36万6千円が保証料となります。
20年で36万円・・・安いと思うか高いと思うかはそれぞれ判断が分かれるのでは?
一括括前払いだと16~22万円との事なので現金が用意できるのであれば前払いが得。

現金が用意できない,またはローンは繰り上げ返済をするつもりだという人は金利上乗せがいいでしょう。私は現金が用意できないので金利上乗せとなります。

住宅ローン候補決めました。

SBIモーゲージのフラット35,中央ろうきんのフラット35,長期固定金利で考えていましたが中央ろうきんの長期固定金利に決めました。
理由は

1)土地のローンを中央ろうきんでおこなっている。
フラット35にすると抵当権の順位変更に伴う手数料が発生。他に,選択肢が無いのなら仕方ない出費だが同様の商品(中央ろうきんの長期固定金利)がありこの出費は出したくない。

2)団体信用生命保険料が中央ろうきんが負担
通常,団体信用生命保険料はローン残高の0.3%(年払い)これを負担しなくてすむのは魅力です。1000万円の残高で3万円ですよ。それが毎年続くのですから

3)金利が変動しない
フラット35は毎月,金利が変更します。契約時ではなく融資実行時の金利が適用されますので実際には4~5ケ月後の金利が問題となります。金利上昇局面のいま,金利が毎月かわるフラット35は少し,心配。
中央ろうきんの長期固定金利はこの先も金利が変わらないわけではないけれど私の知る限り半年以上は今の金利のままです。

4)繰越返済手数料が無料で返済額の指定もなし。
フラット35も同様です。繰上げ返済でローンの支払いを短縮しようと目論んでいますのでこの条件は良いです。

ということで,中央ろうきんへ事前審査を申し込みます。

シェアする

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

フォローする