県民共済住宅 住宅ローン交渉過程(SBIモーゲージ)

 2006年の新築時における住宅ローンの検討過程です。当時はこれから金利が上がるものと考えており、固定金利期間に拘っていましたが結果は更に金利は低下を続け失敗してしまいました。今なら現時点で最低金利のものを選び金利動向(経済動向)を注視しながら金利が上昇する気配を感じてから固定金利にするという柔軟な考えができるのですが当時の私には『今が最低金利』との根拠のない思い込みが強かったようです(反省)

今から考えると恥ずかしい面もありますがあえて当時の記録のまま残しておきます。

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住宅ローン交渉開始

 契約が近づいてきたのでそろそろ,資金繰りの計画を建てないといけない時期になってきました。県民共済住宅場合,契約時に20%,上棟時に35%,引渡し時に45%を支払う事になっています。

住宅ローンの選択の大前提として全期間固定金利が絶対条件としています。

理由は危険な低金利~勝手に住宅ローン シミュレーション~にある通り金利変動時の返済負担増加が怖いため・・・

それと銀行も生命保険会社も金利が上がると思っている
住宅ローン金利を決めるものは
にある通り,銀行も,政府もこれから金利が上がると思っている事。

さて,全期間固定金利の住宅ローンの代表はフラット35。いくらまで借りられるかというと100万円以上8,000万円以内で購入価格の8割まで。

私の場合,これは会社の住宅財形が購入価格の2割はあるのでOKです。しかし,フラット35では『資金は建物が完成した後,契約を行い支払う』とあります。
フラット35よくある質問(回答)より。

って,ことは・・・県民共済住宅の場合は契約時,上棟時にそれぞれ支払う必要があるのでフラット35は無理ってこと??

だめもとで設計士さんに
『県民共済住宅ではフラット35は無理ですよね。フラット35では完成後にしか資金が降りないから・・・』

と聞いたところ
『フラット35もご利用できますよ』との返事??

時間も無く,詳しい理由までは聞けなかったのですが朗報には間違いない。でも,銀行にも確認しないと安心出来ない心配性な自分。マイホーム取得へ向けた住宅ローンの交渉が始まります。

まず,現状の整理と交渉予定銀行の絞込み

まず,現在利用しているローンは土地を購入したときに利用したものが一つのみです。
これは残期間が後,1年で残高は約70万円。詳しくは土地のローンの金利が変更に

今回,住宅ローンを組むに当たり候補はフラット35。理由は何回も述べている通り全期間固定金利だから。

もうひとつ,候補があります。中央ろうきんです。
中央ろうきんでもフラット35を扱っているのですがその他にも全期間固定金利の商品があります。参考までにフラット35で金利最安なのはSBIモーゲージで2006年2月時点で2.461%。

中央ろうきんのフラット35の金利は2.71%,全期間固定金利の金利は2.95%

単純に金利だけみればSBIモーゲージで決まりなのですが手数料や保証料といった面も考慮していく必要があるので現時点では何ともいえません。

私の場合は土地のローン残があり,中央ろうきんに抵当権が設定されているのが面倒なところです。他の金融機関で住宅ローンを組むとなると抵当権の順位をどうするのかといった事も問題になるでしょう。

一番簡単なのは土地のローン残を一括で支払うまたは,中央ろうきんで住宅ローンを組むこと。いずれにしても各銀行と話をしてみない事には始まりません。

交渉相手は
1)SBIモーゲージ
→金利最安が魅力。ネットで気軽に相談できるのも良い。

2)中央ろうきん
→フラット35と全期間固定金利の2本あり。土地のローンを契約している事もあるのでここは外せません。

3)埼玉りそな
→地元の大手銀行。一応候補に入れてみます。

4)みづほ銀行
→全国規模のメガバンク。時間の余裕があったら話を聞いてみる程度に。

1)からの順番で交渉を始めていきます。

SBIモーゲージ 申込書送付のお知らせメール

インターネットでSBIモーゲージへ申請をしてから約3時間後に申込書送付のお知らせメールが届きました。以下に,内容とポイントをみていきたいと思います。
赤字は私がポイントとして色付けしたもので,見解を最下部に載せています。

ーーー以下,メール引用ーーー

[SBIモーゲージ] 申込書送付のお知らせ(今後の手続のご案内)
○○ ○○ 様
この度は、当社「かんたん審査」をご利用頂き誠にありがとうございます。
マイホーム取得実現のため微力ながらお手伝いさせていただきます。
本日は借入申込いただく際のお手続きについてご案内いたします。
当社では事前審査は行っておりません。お申込の際は、「必要書類一覧」を
ご覧の上、全ての書類をご送付くださいますようお願いいたします。
また、工事請負契約がお済でない場合は、工事請負契約締結後お申込ください。
*借入申込時の個別の審査によりご希望に沿えない場合もございますので
あらかじめご了承ください*
■お借入申込書到着からのお手続きのながれ
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄
(01)「必要書類一覧」をご参考に必要書類をすべて当社宛ご郵送ください。
返信用封筒を同封しておりますので、ご利用ください。
※今回のお申込以外に他の金融機関から住宅金融公庫融資もしくはフラット35を
お申込の場合は、「複数の借入申込みに関する申出書」のご提出が必須となります。
(02)当社へ「お借入申込書」が届きましたら、メールにてご連絡いたします。
メールが着信しましたらマイページのメール機能のご利用が可能となり
ます。
※不足書類がある場合やお尋ねしたい事がある場合は、メールまたは
電話にてご連絡いたします。
(03)「正式審査」
審査必要書類完備後2週間程度です。
(04)「仮承認」のご連絡
フラット35の場合、適合証明書をご提出いただくまでを仮承認といいま
す。仮承認となりましたら、仮承認通知書をご登録の住所へ郵送いたします。
※「複数の借入申込みに関する申出書」のご提出が必須のお客様で未提出の
場合は、ご提出いただいてからの仮承認となります。
(05)「ご融資実行日」と「返済用口座」のご決定
返済用口座は三井住友銀行・みずほ銀行・UFJ銀行・新生銀行・東京
スター銀行・八千代銀行・スルガ銀行ソフトバンク支店・郵便局
の中か
らご指定下さい。
(06)「適合証明書」のご提出
(07)「正式承認」のご連絡
(08)「金銭消費貸借契約」のご案内
(09)「金銭消費貸借契約」
面前でのご署名・ご捺印・意思確認
※(10)の10日以上前までに
(10)本融資実行(抵当権設定)
※弊社指定の実行日(毎月15、20日 月によって異なる場合もござ
います)
(11)ご返済開始
■既に土地を取得済みの方、土地を先行してご購入予定の方へ
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄
下記の項目をご確認ください。
建物完成時に土地、建物のお借入総額を一括でご融資いたします。
・土地、建物に対するつなぎ融資制度のご用意は現在のところございません。
つなぎ資金がご入用の場合は、「あんしん保証パック」をご利用いただいております。
詳しくは下記URLからご確認ください。
http://www.sbi-mortgage.co.jp/safetypack/index.html
既に土地のご融資を他の金融機関で受けられている方で、平成15年4月1日以降に土
地を取得された場合は建物資金ご融資と同時に土地融資の借り換えも可能
です。

・物件審査の手続きは、設計審査⇒現場審査⇒竣工時現場審査⇒適合証明書
取得の順となります。
■適合証明書とは
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄
適合証明書は融資物件が住宅金融公庫の定める基準を満たしていることを
証明するものです。

正式承認には適合証明書のご提出が必須です。
適合証明書の取得のためには、公庫の指定する検査機関で検査を受けてい
ただくことが必要です。
取得可否に関しては不動産会社ご担当者様に確認の上、お申し込みください。
適合証明書のご提出時期は、原則遅くともご融資希望月の5日までとなります。
■適合証明書の検査等について
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄
<<http://www.flat35.com/document/flat_flow.html>>
「フラット35のご案内」の手続きの流れをご参照ください。
(従来の住宅金融公庫融資で既に申請を済ませている物件については、適
合証明の取得が省略できるケースがございます。)
■お申し込みに際してご確認ください
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄
ご融資実行までのスケジュールは、各不動産会社様によりご対応が異なっ
て参ります。
まずはご購入の不動産会社様のご担当者様に当社にてフラット35のご
利用ご希望の旨をお話いただき、物件毎の手続きをご確認ください。
■お借入金利について
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄
お借入の金利は、お申込時の金利ではなく、ご融資月の金利となります。
毎月一回見直しがあり、月初に当月のご融資金利が決定いたします。
■諸費用に関して
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄
一般的に、スーパー【フラット35】のお借入にかかる費用は以下のとおり
です。
・事務手数料 お客様のお借入金額×2.1%(※保証料はございません。)
・団体信用生命保険料(詳細は公庫住宅融資保証協会のホームページでシミ
ュレーションが可能です。)
・抵当権設定登記費用(所有権の移転・保存・抵当権設定などすべての費用
を一括でお支払いの場合もあります。)
・契約書印紙購入費用(借入金額に応じた収入印紙をご契約時にお持ちいた
だきます。)
・火災保険費用(火災保険は、仮承認後にご案内が可能です。地震保険を年
払いでご契約の場合、振替口座をご指定いただきますが、新生銀行及び郵
便局は指定いただけません。)
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄
シミュレーションなどに関しては下記のホームページからご確認をいただけ
ます。
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄
<融資条件について>
→ http://www.flat35.com/document/flat_about.html
<団体信用生命保険について>
→ http://www.jyukou.go.jp/kojin_index.html
→ http://hlgc.or.jp/danshin/da_tokuryo.html
<返済額試算について>
→ http://www.flat35.com/document/simulation.html
「かんたんシュミレーション」をご利用下さい。
上記ご案内は、一般的な手続を示したものです。お客様のお申込の状況や
混雑状況、不動産会社様との打ち合わせにより手続やお時間が異なる場合
があります。あらかじめご了承ください。
お申込に際しご質問等ございましたら、コールセンターまでお気軽
にお問い合わせください。また、当社ホームページからダウンロード可能
な書類もございますので、お送りした資料と併せてご覧ください。
それでは、お申込をお待ちしております。

ーーー以上,引用終わりーーー

注目ポイントをあげておきます。

工事請負契約締結後お申込ください。

→契約が終わるまでは提出する事は無いって事ですね。

返済用口座は三井住友銀行・みずほ銀行・UFJ銀行・新生銀行・東京スター銀行・八千代銀行・スルガ銀行ソフトバンク支店・郵便局の中からご指定下さい。
→口座が指定となるのですが私の給与振込口座(中央ろうきん)が入っていません。郵便局に口座はありますがローン返済のため毎月,お金を移す手間が増えますね。

建物完成時に土地、建物のお借入総額を一括でご融資いたします。
→やはり,建物完成時に一括払いです。

既に土地のご融資を他の金融機関で受けられている方で、平成15年4月1日以降に土地を取得された場合は建物資金ご融資と同時に土地融資の借り換えも可能です。
→どうして平成15年4月1日以降なのだろう??
私は平成15年3月に土地を取得しています。この場合は・・・やっぱりダメなのだろうな。一応,メールで問い合わせして報告します。

つなぎ資金がご入用の場合は、「あんしん保証パック」をご利用いただいております。
→県民共済住宅のように中間金が必要な場合でも「あんしん保証パック」というプランを用意して融資できるようにしているのですね。
もちろん,手数料等が掛かりますが参考までに
請負金額:2000万円,つなぎ資金:1000万円の場合は以下の金額になるようです。
つなぎ資金利用料(税込); 73,500 円
完成保証料(税込)   ; 84,000 円
瑕疵検査料(税込)   ; 31,500 円
保証事務手数料(税込) ; 52,500 円
トータル(税込)    ;241,500 円
他の銀行との比較してみないと何とも言えないです。

適合証明書は融資物件が住宅金融公庫の定める基準を満たしていることを証明するものです。
→申し込み書類を提出して仮承認,そして適合証明書を提出して本承認となるのですがもし,適合証明書を取得できなかったらどうなるのだろうか?
そこまで考える必要もないか・・・

お借入の金利は、お申込時の金利ではなく、ご融資月の金利となります。
→注意が必要ですね!

事務手数料 お客様のお借入金額×2.1%
→1600万円の借入れだと33万6千円。これから新築を建てようって人にこの現金出費は大きい。逆に言えば,これだけの手数料がないと最安の金利は実現できないのでしょうか。

フラット35資料がSBIモーゲージから送付されて来た~

ネットでの申請から2日後,SBIモーゲージよりフラット35の資料が送付されてきましたので早速開けてみました。
↓こんな封筒で来ました。厚みは約1cm位と結構厚いです。
SBIモーゲージ フラット35資料
早速中をみるとたくさんの資料が・・・どれからみるか迷う。。。
SBIモーゲージ フラット35資料
大きく分けると,申請用の用紙とその記入例,あとはパンフレットに分かれています。
申請は契約後になるのでまだ先,とりあえずはパンフレットに目を通す事に。
まず,長期固定金利型住宅ローン(公庫買取型)のご案内
SBIモーゲージ フラット35資料
内容は特に目新しいものは無く,フラット35のホームページに記載されている事をパンフレットにして見やすくなったという感じですね。
時間ももったいないのでさっさと次の公庫団信のご案内をみる事に。
SBIモーゲージ フラット35資料
公庫団信は公庫団体信用特約制度の略で契約者に万が一の事があった場合に加入していれば住宅ローン残高を公庫へ支払ってくれるという保険制度のことです。
契約者の為なのか公庫のためなのか趣旨は分かりませんが表向きは契約者の為って事なのでしょう。

注意点は
1)特約料(保険料)は年払い
2)申し込みはフラット35の契約手続きまで。
3)特約料払い込み期限を過ぎると脱退扱いとなり再加入は出来ない
・・・けっこう厳しいですね。特に3)は
払い込み銀行は幅広く銀行,信用金庫,信用組合,労働金庫,保険会社,ノンバンクと充実しているのは助かります。
気になる特約料ですがパンフレットによると
1000万円を金利3%で借りて30年の返済期間,元利均等返済とすると
1年目 ;28,100円(年払い)
5年目 ;25,700円
10年目;22,100円
15年目;17,900円
20年目;13,000円
25年目; 7,400円
30年目;   800円

2000万円の借入れなら2倍となります。結構,高いのではないかな??というのが正直な感想。補償額の分を一般の生命保険の定期死亡保険にすればいいのでは?

例えば,2000万円の借入れとした場合、1年目は28,100×2=56,200円
私の加入している保険(会社のグループ保険)の場合36歳から40歳の年齢では月額約3,300円,年額で39,600円

私の場合,56,200ー39,600=16,600円の差額が出来るので団信を使うより今の生命保険の増額をする方が得をする事に。

あくまで,私の場合です。各人で保険額はかわってきますのでご自身で判断願います。
ただ,年齢の若い人ほど一般の保険では掛金が安くなっているので団信のように年齢に関係なく一律いくらという保険より若い人は有利かなと思います。

最後に,火災保険
SBIモーゲージ フラット35資料
これ,良く分かりません。火災保険自体複雑ですからね,地震を含む含まない,家の作りで保険料も変わりますから。このパンフレットだけではどうも判断しようが無いというのが正直な感想です。

あと,資料が送付された日にSBIモーゲージより電話がありました。
資料を遅らせて頂いた報告,不明な点はありませんか?,何かありましたらいつでもご連絡下さい,といった内容でした。以降,電話は掛かってきませんのでご安心下さい。

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